به گزارش خبرگزاری تسنیم از تبریز، مسکن به‌عنوان یکی از بنیادی‌ترین نیازهای معیشتی و زیستی جامعه، همواره در کانون توجه سیاست‌گذاران اقتصادی و اجتماعی کشور قرار داشته است. در دهه‌های اخیر، متغیرهای متعددی همچون تورم عمومی، جهش‌های ارزی، ناکارآمدی سازوکارهای نظارتی در بازار زمین، افزایش چشمگیر هزینه‌های ساخت‌وساز و در نهایت بروکراسی پیچیده اداری دست به دست هم داده‌اند تا دسترسی اقشار متوسط و ضعیف به سرپناه مناسب، به یکی از دشوارترین چالش‌های زیستی تبدیل شود. در این میان، کلانشهرها به دلیل جاذبه‌های جمعیتی، مهاجرپذیری بالا و تمرکز خدمات، بیش از سایر مناطق بار سنگین بحران مسکن را به دوش می‌کشند و استان آذربایجان‌شرقی با محوریت کلانشهر تبریز، نمودی عینی از این وضعیت بغرنج به شمار می‌رود.

استان آذربایجان‌شرقی با موقعیت راهبردی در شمال‌غرب کشور و برخورداری از بافت جمعیتی متکثر، با دو معضل موازی اما مرتبط روبه‌رو است؛ از یک‌سو، تقاضای انباشته‌شده برای خرید یا اجاره مسکن در میان جوانان و خانواده‌های کم‌درآمد و از سوی دیگر، وجود بافت‌های ناکارآمد شهری شامل مناطق فرسوده، بافت‌های واجد ارزش تاریخی و به‌ویژه سکونتگاه‌های غیررسمی با تراکم جمعیتی نگران‌کننده. وجود صدها هزار نفر در حاشیه‌های پرخطر و بر روی گسل‌های زلزله‌خیز فعال تبریز، مسئله مسکن در این خطه را از یک مطالبه اقتصادی صرف به یک پرونده حیاتی، امنیتی و مدیریت بحران ارتقا داده است. 

با آغاز طرح‌هایی نظیر «نهضت ملی مسکن»، بارقه‌هایی از امید در میان متقاضیان و جامعه به وجود آمد تا شاید با هدایت منابع دولتی، تسهیلات بانکی و تخصیص اراضی ملی، گره کور مسکن‌دار شدن توده‌های مردم باز شود؛ با این حال، فاصله میان برنامه‌ریزی‌های روی کاغذ تا میدان عمل و اجرا، موانع پرشماری را آشکار ساخته است. مسائلی نظیر بدعهدی نظام بانکی در اعطای خطوط اعتباری مصوب، احتکار اراضی توسط نهادها و دستگاه‌های اجرایی، افزایش تصاعدی هزینه تمام‌شده ساخت و ناتوانی متقاضیان در بازپرداخت اقساط و تأمین آورده اولیه، تحقق اهداف ترسیم‌شده را در هاله‌ای از ابهام و کندی قرار داده است. 

روایت مدیران اجرایی از پیشرفت فیزیکی و بازآفرینی بافت‌های پرخطر

در بخش نخست بررسی وضعیت مسکن استان، نگاه متولیان دولتی و اجرایی نشان‌دهنده تکاپو برای اتمام تعهدات و پیشبرد طرح‌های کلیدی در بخش‌های مختلف شهری و روستایی است. 

بابک نجفیان، مدیرکل راه و شهرسازی آذربایجان‌شرقی، در گفت‌وگو با خبرنگار تسنیم با اشاره به بهره‌برداری از پروژه‌های مسکونی جدید در سطح استان اظهار داشت: در مقطع کنونی، شاهد افتتاح 11 هزار و 248 واحد مسکونی در سراسر استان آذربایجان‌شرقی هستیم. این واحدها در قالب پروژه‌های متنوع شامل طرح نهضت ملی مسکن، پروژه‌های خودمالک شهری، مقاوم‌سازی و احداث مسکن روستایی و همچنین نوسازی بافت‌های فرسوده شهری به بهره‌برداری می‌رسند که حرکتی زیربنایی در راستای پاسخ به نیاز انباشته مسکن در اقشار مختلف محسوب می‌شود.

وی در ادامه با ارائه آماری تفصیلی از سامانه و فرایند اجرایی طرح نهضت ملی مسکن در استان خاطرنشان کرد: بر اساس آخرین داده‌های ثبتی، در آذربایجان‌شرقی برای 32 هزار و 37 واحد مسکونی به‌طور مشخص تعریف پروژه انجام گرفته است. از این تعداد، برای 30 هزار و 94 واحد قراردادهای لازم با سازندگان و پیمانکاران منعقد شده و در بخش مجوزهای قانونی نیز 29 هزار و 196 واحد موفق به اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری‌ها شده‌اند. همچنین تا کنون به 29 هزار و 979 متقاضی واجد شرایط، پروژه تخصیص یافته است.

مدیرکل راه و شهرسازی استان با اشاره به سایر حوزه‌های ساخت‌وساز افزود: در بخش خودمالک شهری که مردم با تکیه بر املاک خود اقدام به ساخت می‌کنند، 14 هزار و 971 متقاضی جهت دریافت تسهیلات حمایتی به بانک‌های عامل معرفی شده‌اند. همچنین در حوزه بازآفرینی شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده، 27 هزار و 432 متقاضی اقدام به اخذ پروانه کرده‌اند. در مجموع کل پروژه‌های در دست اقدام و تعریف‌شده مسکن در استان آذربایجان‌شرقی به 101 هزار و 761 واحد می‌رسد که تاکنون نزدیک به 30 درصد از این کل، به مرحله افتتاح، تکمیل و تحویل به متقاضیان رسیده است.

نجفیان در تشریح وضعیت عرضه و تقاضای مسکن در کلانشهر تبریز و استان تصریح کرد: طبق شاخص‌های موجود، مساحت پروانه‌های ساختمانی صادره در کلانشهر تبریز به یک میلیون و 950 هزار مترمربع می‌رسد. از سوی دیگر، طبق گزارش‌های سال 1404 سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی، حدود 90 هزار واحد مسکونی خالی در کلانشهر تبریز شناسایی شده است؛ اگرچه تقاضای واقعی و مؤثر مسکن رقمی فراتر از این آمار را نشان می‌دهد و مسکن‌های خالی لزوماً با قدرت خرید اقشار نیازمند همخوانی ندارند. از مجموع تولید سالانه 450 هزار واحد مسکونی در سطح کشور، سهمیه سالانه آذربایجان‌شرقی معادل پنج درصد یعنی 25 هزار واحد در سال تعیین شده است. در حال حاضر میان تولید سالانه و تقاضای ثبت‌شده در استان نوعی تراز نسبی برقرار است، اما بدون شک برای پوشش تقاضاهای انباشته گذشته و تنظیم واقعی بازار، نیازمند ارتقای جدی سطح تولید هستیم.

مدیرکل راه و شهرسازی آذربایجان‌شرقی در بخش دیگری از این گفت‌وگو به یکی از حساس‌ترین مأموریت‌های این اداره‌کل یعنی ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی اشاره کرد و گفت: 48 هکتار از اراضی موسوم به شهرک جوانان در تبریز به‌طور اختصاصی برای جابه‌جایی و اسکان امن ساکنان حاشیه‌نشین واقع در مناطق زلزله‌خیز و پهنه‌های پرخطر شمالی شهر اختصاص یافته است. از این وسعت، 10 هکتار در اختیار شهرداری تبریز قرار گرفته تا نسبت به احداث واحدهای مسکونی اقدام کند و مابقی اراضی به مساحت 38 هکتار نیز تحویل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شده است تا عملیات آماده‌سازی و ساخت را اجرا کند. خوشبختانه طرح آماده‌سازی این اراضی نهایی شده و عملیات اجرایی آن در جریان است. تأکید می‌کنم که نگاه دولت در اجرای این طرح به‌هیچ‌وجه درآمدزایی و سودمحور نبوده، بلکه اولویت نخست، نجات جان انسان‌ها و انتقال شهروندان از پهنه‌های مرگ‌بار به واحدهای استاندارد و مقاوم است.

وی در خصوص سیاست‌های تفکیک‌شده در بافت‌های ناکارآمد شهری توضیح داد: بافت‌های ناکارآمد شامل سه بخش بافت‌های فرسوده، سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت‌های تاریخی است که هر یک نسخه سیاستی مجزایی می‌طلبد. در بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی، مجموعه‌ای از مشوق‌های کالبدی، تخفیف‌های عوارض و تسهیلات بانکی فعال شده است؛ اما در بافت‌های واجد ارزش تاریخی به دلیل لزوم حفظ هویت، ضوابط میراث فرهنگی و محدودیت‌های شدید تراکم و ارتفاع، در پی آن هستیم که از طریق سازوکار «انتقال حق توسعه»، بسته‌های حمایتی و تسهیلات جبرانی مناسبی را در اختیار متقاضیان و مالکان قرار دهیم تا ضمن حفظ تاریخ کهن تبریز، منافع مالکان نیز تضییع نشود.

نجفیان در پایان با اشاره به گلوگاه‌های مالی یادآور شد: بهره‌گیری از فناوری‌های صنعتی و نوین برای افزایش سرعت احداث مسکن، پیش‌شرطی اساسی دارد که آن هم تأمین منابع مالی پایدار و بموقع است. تورم سنگین حاکم بر بازار مصالح و دستمزدها، هزینه تمام‌شده ساخت را به شدت بالا برده و در چنین شرایطی، افزایش اخیر 200 میلیون تومانی سقف تسهیلات بانکی نیز نیازمند تقویت و بازنگری بیشتر است تا بتواند تأثیر ملموس‌تری در جبران کمبود نقدینگی سازندگان و متقاضیان داشته باشد.

مدل‌های مردم‌پایه، موفق‌ترین الگو در احداث مسکن 

در امتداد برنامه‌های اجرایی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی نیز نقش محوری را در بازسازی روستاها و پروژه‌های ویژه شهری عهده‌دار است. حجت‌الله سروری، مدیرکل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی آذربایجان‌شرقی، در گفت‌وگو با تسنیم، مدل‌های مردم‌پایه را موفق‌ترین الگو در احداث مسکن دانست و اظهار داشت: در قالب طرح نهضت ملی مسکن، سهمیه ثبت‌نامی و تعهدشده در روستاهای استان آذربایجان‌شرقی 30 هزار واحد مسکونی بود. با افتخار اعلام می‌کنیم که تاکنون بالای 23 هزار واحد از این سهمیه به‌طور کامل به اتمام رسیده و تحویل خانواده‌ها شده است. این تجربه موفق به ما ثابت کرد که هرگاه در امر مسکن، کار به خود مردم واگذار شود و دولت و نهادها تنها نقش پشتیبان و تسهیل‌گر را ایفا کنند، نتایج بسیار بهتر، سریع‌تر و باکیفیت‌تر حاصل خواهد شد.

سروری با ورود به موضوع ساماندهی حاشیه‌نشینی و نقش این نهاد در پروژه حساس کلانشهر تبریز تأکید کرد: بنیاد مسکن انقلاب اسلامی رسماً به‌عنوان مجری پروژه شهرک جوانان تعیین شده است. تمام برنامه‌ریزی‌های فنی و مهندسی صورت گرفته تا واحدهای این شهرک با کیفیت استاندارد احداث شوند و طبق جدول زمان‌بندی، تا پایان سال 1406 کلید خانه‌ها به متقاضیان و ساکنان منتقل‌شده تحویل داده خواهد شد. خوشبختانه ادارات و شرکت‌های خدمات‌رسان شامل برق، آب و گاز با درک اهمیت حیاتی موضوع، پای کار آمده‌اند تا زیرساخت‌های لازم همگام با عملیات ساختمانی فراهم شود. مسئله اصلی ما در شهرک جوانان، نجات جان افراد حاشیه‌نشینی است که هر لحظه خانه‌هایشان در معرض خطر حوادث غیرمترقبه و زلزله قرار دارد و این مهم، نیازمند همراهی همه‌جانبه تمام ارکان مدیریت شهری است.

نقد ساختاری مجلس بر نظام آمار، بروکراسی، زمین و بدعهدی بانک‌ها

در کنار گزارش‌های پیشرفت دستگاه‌های اجرایی، نمایندگان مجلس شورای اسلامی از زاویه‌ای نظارتی، آسیب‌شناسانه و نقادانه به بحران مسکن و روندهای پیش‌رو می‌نگرند. علیرضا نوین، نماینده مردم تبریز، آذرشهر و اسکو در مجلس شورای اسلامی و شهردار اسبق تبریز، در گفت‌وگویی تفصیلی با تسنیم، چالش‌های بنیادین حوزه مسکن در استان و کشور را کالبدشکافی کرد.

نوین با انگشت گذاشتن بر ریشه ناهماهنگی‌ها در حوزه برنامه‌ریزی مسکن گفت: یکی از عمده‌ترین مشکلات و گره‌های کور مدیریتی در کشور ما، نبود آمار دقیق، یکپارچه و قابل اتکاست. تا زمانی که سیستم آماری شفاف و واحدی وجود نداشته باشد، هرگونه برنامه‌ریزی، هدف‌گذاری و ریل‌گذاری اقتصادی غیرممکن خواهد بود. در قانون برنامه هفتم توسعه، دولت صراحتاً موظف شد ظرف مدت سه ماه، برنامه جامع مسکن را تدوین و ارائه کند؛ اما متأسفانه اکنون حدود چهار سال از آن مباحث و الزامات قانونی می‌گذرد و عملاً هیچ برنامه جامع و مشخصی روی میز نیامده است.

وی با اشاره به تعدد مراجع داده‌ای افزود: در حال حاضر حدود 35 میلیون خانوار در سراسر کشور زندگی می‌کنند؛ در حالی که ده‌ها سامانه موازی و نامتمرکز مسکن در سازمان‌ها و وزارتخانه‌های گوناگون برای ثبت اطلاعات مردم ایجاد شده است. متأسفانه همین سامانه‌های متعدد، ناهماهنگ و دارای اشکالات فنی، خود به عاملی تنش‌زا و مانعی جدی در مسیر دسترسی شفاف به وضعیت مالکان و نیازمندان واقعی تبدیل شده‌اند. علاوه بر این، اعدادی که پیش‌تر در مجلس شورای اسلامی برای ساخت سالانه مسکن در طرح نهضت ملی مسکن تصویب شد، با وضعیت واقعی اقتصاد، منابع بانکی و بضاعت اجرایی کشور تطابق نداشت و با آن شرایط، تحقق کامل آن‌ها عملاً غیرممکن بود.

نماینده مردم تبریز، آذرشهر و اسکو با تحلیل شرایط میدانی مسکن در تبریز تصریح کرد: بر اساس برآوردها، نزدیک به 30 درصد جمعیت کلانشهر تبریز مستأجر هستند و زیر بار سنگین اجاره‌بها زندگی می‌کنند. در این شهر تاکنون نزدیک به 27 هزار واحد نهضت ملی مسکن وارد فاز ساخت شده است، اما روند تکمیل آن‌ها با کندی مفرط پیش می‌رود. ریشه اصلی این رخوت و کندی، بدعهدی غیرقابل قبول شبکه بانکی است. متأسفانه بانک‌ها در عمل به تعهدات قانونی و تکلیفی خود در طرح نهضت ملی مسکن، زیر 20 درصد کارایی داشته‌اند و منابع را به این بخش حیاتی تزریق نمی‌کنند.

نوین با انتقاد تند از پدیده زمین‌خواری نهادی و انجماد اراضی توسط دستگاه‌های دولتی اظهار داشت: یکی از موانع بزرگ تولید مسکن، احتکار گسترده زمین توسط سازمان‌ها و دستگاه‌های دولتی و عمومی است. وسعت زیادی از اراضی مرغوب در حریم و داخل شهرها سال‌هاست بدون استفاده و معطل مانده‌اند، در حالی که متقاضیان مسکن با بحران شدید زمین روبه‌رو هستند. اگر طبق احکام مواد 49 و 50 قانون برنامه، بتوانیم تنها 10 درصد از اراضی پیرامونی مناسب در پهنه سرزمینی را الحاق کرده و به محدوده شهرها بیفزاییم، گره بخش قابل توجهی از معضل تأمین زمین و مسکن باز خواهد شد.

وی با ورود به پرونده بحران‌زده سکونتگاه‌های غیررسمی و وضعیت شهرک جوانان گفت: در تبریز با بیش از 400 هزار نفر جمعیت حاشیه‌نشین مواجه هستیم؛ جمعیتی معادل چند شهر بزرگ که در سکونتگاه‌های غیررسمی با نازل‌ترین سطوح ایمنی و رفاهی زندگی می‌کنند. طبق قانون، مسئول مستقیم ساماندهی حاشیه‌نشینی، شهرداری است. اراضی شهرک جوانان اساساً با این هدف تملک و تعریف شد که سرپناهی ایمن برای نجات این حاشیه‌نشینان ساخته شود؛ اما سال‌ها گذشت و در این مدت کار قابل قبولی در آن ساخته نشد. در ابتدای کار، حتی طرح تفصیلی مدونی برای شهرک جوانان وجود نداشت و در برهه‌ای ظرف یک سال، شهرداری مجبور شد تحت فشارها ساخت‌وساز را در حدود ده درصد از اراضی کلید بزند. این تعلل چندین‌ساله و بی‌برنامگی، تقصیر و کوتاهی متوجه مدیریت شهری است.

وی در ادامه با ابراز نگرانی از تکرار تجربه‌های تلخ گذشته یادآور شد: دولت چهاردهم در آغاز فعالیت اجرایی خود با میراثی بیش از 200 هزار مسکن مهر نیمه‌تمام و ناقص در سراسر کشور روبه‌رو بود که پس از سال‌ها هنوز مشکلات زیرساختی و خدماتی دارند؛ بسیار نگرانیم و هشدار می‌دهیم که مبادا پروژه شهرک جوانان تبریز نیز به سرنوشت تلخ و فرسایشی مسکن مهر دچار شود و مردم سال‌ها در بلاتکلیفی رها شوند.

نوین مسئله شکاف مالی و تورم را دیگر تیر خلاص به توان خریداران ارزیابی کرد و افزود: طرح نهضت ملی مسکن در روزهای نخست با این شعار آغاز شد که متقاضیان جوان و محروم تنها با آورده اولیه 40 میلیون تومانی در سامانه نام‌نویسی کنند و به آن‌ها وعده داده شد که باقی‌مانده هزینه‌ها با تسهیلات ارزان‌قیمت و سهم ناچیز نقدی تأمین می‌شود. صحبت از این بود که با 800 میلیون تومان پرونده یک خانه بسته می‌شود؛ اما امروز واقعیت تلخ میدان این است که ساخت همان واحدها با 2.5 میلیارد تومان هم تمام نمی‌شود! حال باید پرسید یک جوان کارگر یا کارمند و یک خانواده حاشیه‌نشین، این میلیاردها تومان آورده را از کجا تأمین کند؟ فراتر از آن، چگونه می‌تواند ماهانه اقساط سنگین 20 تا 30 میلیون تومانی بانکی را از درآمد ناچیز خود بپردازد؟ ما از ابتدا وعده‌هایی دادیم که از نظر علم اقتصاد عملی نبود.

نماینده مردم تبریز در مجلس شورای اسلامی با اشاره به فرسایش بروکراسی اداری در پروژه‌های موازی خاطرنشان کرد: برای نمونه، بیش از بیست و چند سال است که به دنبال پیگیری کارها، اسناد و الحاقات اراضی «خاوران 2» بوده‌ایم و در این مسیر، چنبره غول‌آسا و پیچیده بروکراسی اداری، انگیزه و زمان را فرسوده کرده است. متأسفانه مفاهیمی چون جدول زمان‌بندی دقیق در نظام مدیریتی و عمرانی کشور ما معنی و جایگاه واقعی خود را از دست داده‌اند. راهکار اساسی این است که بر اساس واقعیت‌های اقتصادی موجود، نام‌نویسی از نیازمندان جدید و واقعی مسکن به صورت فیلترشده انجام گیرد و با تعیین یک برنامه زمانی واقعی و تأمین نقدینگی، مشخص شود که تا چه افقی و به چه صورت می‌توانیم این قشر محروم را واقعاً خانه‌دار کنیم، نه آنکه با آمارهای تخیلی، انتظارات کاذب در جامعه ایجاد کنیم.

فرجام؛ ضرورت گذار از شعارمحوری به واقع‌گرایی اقتصادی

تحلیل همه‌جانبه داده‌ها، آمارها و دیدگاه‌های ابرازشده از سوی مدیران اجرایی و ناظران قانونی در استان آذربایجان‌شرقی، به وضوح نشان می‌دهد که پرونده تولید و عرضه مسکن در این خطه، بر لبه باریکی از فرصت‌ها و تهدیدهای جدی قرار گرفته است. افتتاح بیش از 11 هزار واحد مسکونی در روزهای اخیر و پیشرفت رضایت‌بخش مسکن روستایی (اتمام 23 هزار واحد از 30 هزار واحد تعهدشده)، گواهی بر وجود ظرفیت‌های بالای مدیریتی، بومی و اشتیاق متقاضیان به مشارکت است؛ به شرط آنکه زمام امور به دست خود مردم سپرده شود و نهادها تنها تسهیل‌گر باشند.

با این وجود، سایه سنگین چالش‌ها در محیط‌های شهری، به‌ویژه در پهنه‌های پرخطر و سکونتگاه‌های غیررسمی تبریز، به شدت احساس می‌شود. تضاد آشکار میان اهداف بلندپروازانه اولیه (خانه دار شدن با آورده ناچیز) و واقعیت تلخ تورم سرسام‌آور مصالح (تمام نشدن ساخت واحدها با 2.5 میلیارد تومان)، زنگ خطری جدی را به صدا درآورده است. این شکاف فاحش مالی، متقاضیان دهک‌های پایین و حاشیه‌نشینان آسیب‌پذیر را عملاً در موقعیت ناتوانی مطلق برای واریز آورده‌های تکمیلی و بازپرداخت اقساط سنگین تسهیلات قرار می‌دهد؛ امری که ریسک توقف یا راکد شدن پروژه‌ها و تبدیل آن‌ها به سرمایه‌های منجمد و فرسایشی (مشابه سرنوشت برخی مسکن‌های مهر) را به شدت افزایش می‌دهد.

تنها با گذر از رویکردهای آماری، بخشی‌نگری و شعارمحوری و حرکت به سمت مدیریت واقع‌گرای اقتصادی و هماهنگی تام میان مجلس، دولت و شهرداری است که می‌توان امید داشت مسکن در آذربایجان‌شرقی از یک بحران دائم، به بستری برای آرامش، بازآفرینی هویتی و نجات جان صدها هزار شهروند تبدیل شود.

انتهای پیام/